Chi paga le spese condominiali straordinarie in caso di vendita dell’immobile?

Guida Legale Completa alla Ripartizione degli Oneri tra Venditore e Acquirente

La vendita di un immobile ubicato in un condominio è un’operazione che coinvolge numerosi aspetti giuridici, spesso sottovalutati dalle parti coinvolte. Uno dei temi più delicati e frequentemente oggetto di controversia è la ripartizione delle spese straordinarie condominiali tra venditore e acquirente.

Chi deve pagarle? Come si inquadra la questione dal punto di vista normativo e giurisprudenziale? E soprattutto: come si possono evitare contenziosi post-vendita?In questo articolo esaminiamo in modo dettagliato tutti gli aspetti rilevanti, con esempi pratici e suggerimenti per professionisti e privati.

1. Spese Condominiali: la distinzione tra ordinarie e straordinarie

In primo luogo, è fondamentale chiarire cosa si intende per spese ordinarie e straordinarie, poiché la distinzione ha implicazioni dirette sull'obbligo di pagamento:

• Spese ordinarie: riguardano la gestione corrente dell’edificio e dei servizi comuni (es. pulizia scale, portierato, illuminazione, manutenzione ordinaria dell’ascensore).

• Spese straordinarie: comprendono interventi non ricorrenti, destinati a conservare o migliorare la struttura o gli impianti (rifacimento della facciata, rifacimento tetto, installazione cappotto termico, sostituzione centrale termica).

È sulle spese straordinarie che si concentrano le problematiche in fase di compravendita.

2. Il riferimento normativo: art. 63 disp. att. c.c.

L’art. 63, comma 4, delle Disposizioni di attuazione del Codice Civile, stabilisce:

“Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente”.

Tuttavia, tale norma non distingue tra spese ordinarie e straordinarie, né chiarisce se la responsabilità sia collegata alla proprietà dell’immobile al momento della delibera oppure a quello della esecuzione dei lavori.

Per questo motivo, è la giurisprudenza a giocare un ruolo decisivo nell’interpretazione pratica.

3. Cosa dice la giurisprudenza: il criterio della delibera

Secondo un consolidato orientamento della Corte di Cassazione, l’obbligo di pagamento delle spese condominiali straordinarie è a carico del soggetto che era proprietario al momento della delibera assembleare che le ha approvate, anche se il rogito avviene prima dell’effettiva esecuzione dei lavori.

Principali sentenze rilevanti:

• Cass. civ. sez. II, n. 11185/2017: ha confermato che le spese deliberate prima del trasferimento dell'immobile ricadono sul venditore.

• Cass. civ. sez. II, n. 24589/2021: ha ribadito che l’obbligazione sorge con la delibera condominiale e grava sul condomino presente al momento della sua approvazione.

• Cass. civ. sez. II, n. 24654/2022: ha inoltre specificato che, se l’acquirente paga somme non dovute, può rivalersi nei confronti del venditore, salvo diversa pattuizione contrattuale.

In sintesi: il criterio decisivo è la data della delibera condominiale, non quella del rogito o dell’inizio lavori.

4. Esempio pratico

Immaginiamo che un’assemblea condominiale del 15 maggio 2024 approvi un intervento di rifacimento della facciata, con una quota straordinaria di € 8.000 per ciascun appartamento. Il rogito notarile di compravendita dell'immobile avviene il 20 giugno 2024. I lavori iniziano a settembre.

Chi paga?→ Il venditore, perché la delibera è stata adottata prima del rogito.

5. Il ruolo del contratto di compravendita: le clausole salva-disputa

Sebbene il principio giurisprudenziale sia chiaro, le parti possono regolare diversamente l'obbligo nel contratto di compravendita. È qui che il ruolo del notaio e dell’avvocato diventa cruciale.

Una clausola ben redatta può evitare fraintendimenti e controversie:

“Le parti convengono che tutte le spese straordinarie deliberate fino alla data del rogito saranno a carico del venditore, mentre quelle deliberate successivamente graveranno sull’acquirente.”

Oppure:

“L’acquirente si assume l’obbligo di pagamento delle spese straordinarie deliberate fino alla data del rogito, in cambio di una riduzione del prezzo pari a euro ______________.”

6. Spese non ancora deliberate ma “prevedibili”

E se le spese non sono ancora state formalmente deliberate, ma si sa già che arriveranno?

In questi casi, si entra in una zona grigia, dove il principio formale non basta più. Se l’acquirente è consapevole – magari grazie a verbali assembleari precedenti – che ci sono lavori programmati o urgenti, può trovarsi a pagare spese straordinarie approvate dopo l’acquisto.

👉 Per questo, è consigliabile verificare lo stato del condominio prima di acquistare, richiedendo:

• Ultimi verbali assembleari

• Bilanci consuntivi e preventivi

• Relazioni tecniche su lavori in previsione

7. Obbligazioni solidali e diritto di rivalsa

Anche se la delibera è precedente alla vendita, l’acquirente può essere chiamato dal condominio a pagare, in solido con il venditore, ex art. 63 disp. att. c.c.

In tal caso:

• L’acquirente paga al condominio

• Può poi agire in rivalsa contro il venditore

• Sempre che il contratto non abbia stabilito diversamente

8. Conclusioni operative

Situazione	Chi paga?	Possibilità di modifica contrattuale
Spesa straordinaria deliberata prima del rogito	Venditore	✔️ Sì, con accordo nel rogito
Spesa straordinaria non ancora deliberata	Acquirente	✔️ Sì, ma è raro
Spesa deliberata e pagata dall’acquirente	Acquirente → può rivalersi sul venditore	✔️ Se non vi è accordo contrario

9. Consigli per venditori, acquirenti e professionisti

• Venditori: informatevi sullo stato del condominio e dichiarate ogni delibera straordinaria pendente.

• Acquirenti: richiedete documentazione dettagliata e valutate la presenza di lavori futuri.

• Professionisti: includete clausole chiare e personalizzate nel rogito, per evitare contenziosi post-trasferimento.